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职业退房师和他的客户们:降薪码农、婚骗受害者、盲人业主和失恋未婚夫

作者:聚搜集 分类:流氓资源网

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世上本没有城,相聚的人多了,才筑起了城。

本文是 36 氪「未来可栖」公众号「城中人」栏目的第二篇人物特写。

文中所有用 @标记的人物都能在对应的社交网络平台上搜索到。

「酒店试睡员」、「螺蛳粉闻臭师」、「小三劝退师」…… 这些小众职业已不够新鲜。抖音 @鹏哥说房产的主理人刘朋鹏目前是一名「职业退房师」,致力于提供购房纠纷解决方案。

过去十年,中国大城市房价节节攀升,购房不仅仅是居住型消费,也被作为普通家庭最重要的资产配置及财富积累方式。互联网上也涌现出一批购房咨询师、置业规划师。

2021 年 8 月之前,刘朋鹏在深圳的主要工作是指导客户买房升值。那个时候,其自媒体账号 @鹏哥说房产的个性签名是「房产置业咨询专家,指导学员买房普遍涨幅 50-200 万」。

随着 2021 年下半年楼市进入下行周期,刘朋鹏把账号简介改为「团队退房成功率为 70%」。他对 36 氪作者表示,「近期购房咨询比较少了,但房产维权市场大有可为。」

购房咨询师、退房师的日常都和楼盘密切相关,但是接触的客户、处理的业务恰相反。一纸购房合同书可能是一些人迈上人生新台阶的第一步,一张退房申请背后则是梦想幻灭甚至被欺骗的心路历程。

无论最终以什么理由解决纠纷,相当一部分申请退房的业主,根源上是因为房价表现不及预期。找退房师提供专业指导服务,可能是炒房客们在房价信仰坍塌前最后的「倔强」。

退房申请

专注做退房业务之后,刘朋鹏遇到过因为退不成房患上抑郁症的客户 —— 短短不到半年,一个 25 岁的年轻人先是经历买上第一套房的喜悦,然后是母亲罹患重病、急需交涉退房取现的窘迫;也遇到过因为看不见购房合同被中介欺骗的盲人;还曾成功地在恒大债务危机之前帮普通工薪族退了房。

刘朋鹏团队的退房业务聚焦房地产定金以及预售纠纷的非诉领域,即不通过司法途径解决纠纷。接触的客户里,退房的核心原因大致可以归结为两类:

一类是买方的不理性消费。有的客户在售楼处「激情下单」,交了定金、冷静思考之后,评估收入难以承担月供,决定放弃买房;

一类卖方的违规或违约甚至欺诈。比如上了中介、开发商的当,交了喝茶费、团购费但没有实际享受到优惠或优先选房,或是房子逾期交付、质量没达到合同标准等。

房产交易的各个流程都有可能催生违规行为,刘朋鹏对作者表示,从交定金或首付,到萌生退房的想法,中间的时间越长,处理的难度就越高。

刘朋鹏的合伙人阿耀(化名)对 36 氪作者表示,「近期接触的退房人群,比较多是因为高估了自己的还款能力, 由于疫情等种种原因,当事业或生意受打击的时候,担负不起房贷支出,只能放弃房子。 」

该团队最近帮助了一个在广州工作的 IT 行业工程师退房,因为交了首付后几个月,这位客户突然遭遇部门战略调整而被降薪,年薪被砍了三分之一,想到 2 万多的月供高于收入,压力太大,叠加项目开发商出现债务危机,就找到刘朋鹏,提出退掉 200 万元首付的想法。

巧合的是,这位 IT 工程师正是通过刘朋鹏的买房咨询课程决定买房,「我们在做购房咨询的时候肯定无法预知企业的爆雷,就算是他仍旧信任我,找到我们,我依然不建议退房,因为项目未发生实质停工,最后还是经济压力坚定了他退房想法。」刘朋鹏对 36 氪表示。

「做购房咨询师是指导他人购买资产实现增值,还是有主动营销的成分,需要销售我的个人课程;而帮助他人处理房产纠纷、退房,一种被需要的感觉更强烈了,需要一直在线。」刘朋鹏对 36 氪作者表达了转型之后不同的个人体会,他的日常是用 4 部手机,轮流用于直播和与客户沟通,其他团队成员也会被分配一部工作手机,专门用于和客户沟通。

爱恨纠葛

刘朋鹏团队自从批量接触退房客户后,遇到不少由房子引发起的爱恨纠葛,剧情比电视剧更丰满。合伙人阿耀曾做过「小三劝退师」,可以敏锐地洞察男女关系里的矛盾,专注房产纠纷业务之后,之前的工作经验也有用武之地。

最令他们印象深刻的委托人是一位在东南亚生活的中国籍父亲,独自带着刚出生 3 个月的女儿。 「他告诉我们,遭遇了婚骗,几乎身无分文,甚至连市价 30 万元的手表,都被老婆拿走卖掉了」。

据这位委托人描述,其妻子生下孩子后,称单独回中国探亲,在男方不知情下,在上海购置了一套总价 380 万元的公寓,掌握了男方各个金融平台的支付密码,连续几夜转走了接近 2 千万的积蓄。

同期,这位委托人在东南亚雇佣的律师调查出,女方在当地参加过「PUA 培训」,之前也不止生下一个孩子,和两位前任分手的时候,同样也转走了对方的大部分财产。委托刘朋鹏团队退掉的房子,是男人能追回的为数不多的资产。

在阿耀看来,委托退房案例里的爱恨纠葛,潜藏着感情、人性,大都经不起金钱的考验。

阿耀的另一位委托人在和未婚妻分手后通过视频平台找过来,诉求是退掉自己出资大部分首付、但购房合同只写着女方名字的期房。阿耀表示,难度在于需要先劝退前他的女友放弃这套房,再和开发商谈判。在和委托人了解双方情况后,阿耀抓住了女方未来需要独自还款的压力与纠结,成功说服女方同意退房。处理过程中,阿耀不仅仅是一位退房师,还承担了破裂情感纠纷调解的责任,双方最终和平分手、一别两宽。

商业模式

在抖音、小红书、知乎等各大社交平台,有些成功退房的人把每一步流程分享出来,失败的人在评论区寻求帮助,抱团式地交流各种经验。大家普遍都会感叹一句,「买房是大爷,退房是孙子」,与经验丰富的开发商交涉让他们心力交瘁,这些需求也逐渐催生了退房生意。

去年 8 月,刘朋鹏一条主题为「如何 4 招成功实现退房退定金」的视频发出来后,评论和私信一天内就征集到超过 100 条咨询退房的线索,刘朋鹏仿佛发现了「新大陆」。

与业内普遍理解的「拉横幅式」退房不同,刘朋鹏帮助客户退房的方法不是「一哭二闹三上吊」。他经常在视频节目里提到,退房需要的是赢家思维,是一个博弈的过程。前提是购房者得有充分的退房需求和理由,需要对抗申请退房时的畏惧情绪,核心逻辑是找到开发商和相关责任人的漏洞。

根据住建部规定 ,开发商出现比较严重的违规问题是发布虚假违法房地产广告、挪用交易监管资金,协助套取经营贷、消费贷等非个人住房贷款用于购房;其次,收取「茶水费」、团购费,捆绑车位与精装修变相抬高房价也属于违规。 刘朋鹏提出,这些都属于老生常谈的问题,但只要是官方明令禁止的行为还存在,维权就不会停止。

根据既有经验,刘朋鹏认为,央企、国企开发商项目的退房需求很难处理,理由是销售环节、合同条款做得都比较规范,但这并不代表购房者满意交付质量。

刘朋鹏团队也曾有过失败案例。由央企保利发展开发的成都爱尚里公寓项目销售过程中,除了预售商品房买卖合同,购房者还签署了一份《委托改造装修协议》。交房时,约定的 3.9 米层高变成了 3.7 米,跃层的空间只有 1.3 米,人无法直立站立。但就是因为签署了具备合法效力的改造协议,购房者的维权诉求基本无望。

围绕买房,不论是穷人还是富人,都有可能因为各种认知偏差被收割。刘朋鹏团队成功退房的案例中,总价最高的房产是一套价值 8000 万、位于福田区的公寓,让他比较意外的是,委托人是做芯片的高净值资产人群,但在买房时也会踩坑。客户是久居海外的华裔,不太懂中文,在看房过程中,销售并没有讲明房子的产权是 50 年公寓。在刘朋鹏协助客户进行实地探访售楼处并调查取证后,开发商同意退定金。

他对 36 氪作者透露,团队评估案例处理难度之后,如果是退定金诉求,会依据定金额度收取 30%-50% 不等的服务费,定金越高,服务费点数越低;如果是退首付诉求,会根据难易程度收取 2%-10% 的服务费,公寓类住房项目的佣金点数会高一些。如果已经入住并开始还贷,一般不会受理,理由是作为资产房子已经抵押,作为商品业主已经有了实质性消费。

现实中也存在买家独立申请退房的成功案例。因为延期交房,阿强(化名)在协商退房未果后决定起诉开发商,他在知乎上分享凭一己之力省下 4 万元的律师诉讼费的过程。阿强先让女朋友成为自己的诉讼代理人,随后开始搜集证据、撰写庭上答辩状,最终历时 10 个月时间,成功拿到退房款。

与自己起诉、写答辩状退房的阿强不同,刘朋鹏这一类「专业退房人士」主做非诉业务,可以缩短拿到房款的时间。他对 36 氪作者表示,从介入到客户拿到钱的整个周期大约是 3 个月左右。

房价信仰

不论最终以什么理由申请退房,根源上,有相当一部分业主是对房子作为资产的保值增值表现不满意,即房价表现不及预期。

多位退房师对 36 氪作者表示,「惠州是退房案例多发城市,原因是部分人的购房动机是炒房,而房价正在下跌」。据克而瑞深圳分部数据,今年 2 月,惠州商品住宅共成交 2140 套,同环比均大幅下跌超 50%;单月成交均价为 12219 元 /㎡,同比下跌约 7%。

惠州本地需求弱、人口少,楼市需求严重依赖于深圳的外溢,如今伴随着深圳楼市下行,惠州房价也失去支撑。据时代周刊在 2021 年 8 月在惠州实地调研,有投资客 2018 年 142 万购入的楼盘,不包含首付月供利息等,账面已直接亏损近 50 万。伴随市场下行压力不断加剧,购房者的信心也逐渐下降。

有退房师也承认,房价涨跌纯属是市场风险,从签署购房合同的那一天起,如果房价上涨,购房者不需要与开发商分成上涨的收益;反之,承担市场降价的风险也是理所应当。

一位不愿具名的民事诉讼律师对 36 氪作者表示,购房者支付定金,签了认购书或预售合同以后再提出退房,在法律上基本很难走得通。全国各地对于解除预售合同备案,有严格的流程限制。

如果一个楼盘出现大面积的解除网签情况,主管部门大概率会介入监管,冻结退房人的网签资格,这是为了避免随意录入网签,骗取银行贷款,或避免做「ABC 单」,转卖预售房产牟利,这种转卖行为损害了国家的税收利益;此外,一手房业务经过多年发展,前期开发商会有专门法务团队梳理购房流程。

另外一位知名律所合伙人告诉 36 氪作者,当开发商销售存在违规宣传行为,比如口头提出项目周边的学区和学校,但正式划批的文件还没有发布。如果被录音取证,并交给市教委、建委等直管的职能机构投诉该违规行为,开发商就会面临暂停营业整改的风险,购房者或其他机构可以此为据,与开发商谈判协商退房。根据不同的违规行为,行政机关处罚的力度也不相同。「退几套房的负面影响远小于暂停营业整改,在这样的权衡下,开发商可能会同意退房。」

某业内人士对作者表示,「从事退房业务的公司可能会面临被监管的风险,但只要违规的行为存在,维权业务也会一直有市场, 退房服务确有规模化发展的市场空间。」

「职业退房师」仍是一个小众职业,但背后的需求可能已经足够庞大。刘朋鹏与合伙人坚信,退房是门生意,小众细分且赚钱,「2021 年商品房销售额突破了 18 万亿元,假设 100 个人买房,有 1 个人后悔,1% 的市场份额保守估计就是 1800 亿元,全国各地专门从事退房业务的公司或机构不足 10 家」。

2021 年年初,有江苏房产大 V 在微博爆料称:「听说已经有开发商被裁的员工着手成立专业帮业主维权的公司了,未来两年,这门生意应该很红火。」

来源:36kr

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